Poznámky k zákonu č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách

Kategória: Predpisy Uverejnené: streda, 06. november 2013

Spolok bývalých urbarialistov Obce Podbiel, p.s. je združením stoviek spoluvlastníkov spoločných nehnuteľností zapísaných na LV 912,1105,1585,1808,1809 k.ú. Podbiel, LV č. 1800, 2364, 1931 k.ú. Nižná, LV č. 1425,1446 k.ú. Krivá, LV č. 1570 k.ú. Babín, LV č. 2252 k.ú. Lokca.

Pozemky, ktoré sú zapísané na listoch vlastníctva majú výmeru 6013833,2m2 lesných a iných pozemkov. Ide o veľkú výmeru a o obrovské hodnoty nielen v pozemkoch ale aj v porastoch na nich. Malo by preto byť samozrejmosťou, že o živote v pozemkovom spoločenstve, o tom ako má výbor a dozorná rada postupovať pri správe spoločného majetku, majú byť informovaní všetci spoluvlastníci nehnuteľností.

V záujme všeobecných vedomostí o zákone č. 97/2013 o pozemkových spoločenstvách /v ďaľšom texte už len zákon/ predkladám v skratke, čo pre nás spoluvlastníkov znamená:

Schválenie zákona bolo odôvodnené tým, že bol nesprávne vydávaný majetok pôvodným vlastníkom a pozemkovým spoločenstvám bez prispôsobenia sa zákonu č. 181/1995 Z. z., ktoré vznikli transformáciou bývalých pozemkových útvarov (najmä urbárov a komposesorátov), absenciou sankcií za porušovanie povinností podľa zákona č. 181/1995 Z. z., a aj preto, že cieľom zákona č. 181/1995 Z. z. bolo preklenúť obdobie hľadania vlastných mechanizmov chodu pozemkových spoločenstiev.

Na rozdiel od predchádzajúcej právnej úpravy, v zmysle ktorej pozemkové spoločenstvá mohli fungovať a pôsobiť aj ako spoločenstvá bez právnej subjektivity, nová právna úprava celkom jednoznačne preferuje spoločenstvá s právnou subjektivitou a ukladá pozemkovým spoločenstvám bez právnej subjektivity povinnosť pretransformovať sa (podať návrh na registráciu spoločenstva v registri pozemkových spoločenstiev) na spoločenstvá s právnou subjektivitou.

V prípade nesplnenia si tejto povinnosti sa takéto pozemkové spoločenstvo bez právnej subjektivity zo zákona zruší.

Založenie pozemkového spoločenstva

Pozemkové spoločenstvo sa zakladá zmluvou o pozemkovom spoločenstve, ktorá sa uzatvára medzi vlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti alebo vlastníkmi spoločne obhospodarovaných nehnuteľností. O založení spoločenstva rozhodujú vlastníci spoločnej nehnuteľnosti nadpolovičnou väčšinou hlasov počítanou podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov alebo všetci vlastníci spoločne obhospodarovaných nehnuteľností.

O založení spoločenstva a voľbe členov orgánov spoločenstva sa vyhotovuje notárska zápisnica.

Právna úprava umožňuje jednotlivým vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktorí nechcú byť členmi spoločenstva, ponúknuť pri zakladaní spoločenstva svoj podiel na predaj inému vlastníkovi podielu spoločnej nehnuteľnosti.

Oproti doteraz platnej právnej úprave musí zmluva o pozemkovom spoločenstve okrem iných náležitostí obsahovať aj údaje o nehnuteľnosti na účely jej presného identifikovania a počet podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá Fond národného majetku SR.

Zákon zavádza viacero obmedzení vo vzťahu k možnosti disponovať s podielom na spoločnej nehnuteľnosti. Pri prevode podielu spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2.000 m2. Toto obmedzenie sa však nevzťahuje na nadobudnutie vlastníctva prechodom, t.j. dedením alebo vysporiadaním bezpo-dielového spoluvlastníctva manželov zo zákona. Umožňuje sa nadobudnutie podielu vo výmere men-šej ako 2.000 m2, avšak iba za podmienky, že celkový podiel nadobúdateľa resp. podiely (vrátane už vlastného podielu) budú zodpovedať výmere aspoň 2.000 m2. 

Na prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi spoločenstva sa podľa tohto zákona nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve, za predpokladu, že nejde o prevod podielov na spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje Fond národného majetku SR. Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, môže sa rozhodnúť, že ho ponúkne na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti a ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov, môže ho predať tretej osobe. Ešte pred tým je povinný ponúknuť svoj podiel na predaj prostredníctvom výboru. Aj keď to z výslovného znenia zákona nevyplýva, možnosť prevodu podielu spoločnej nehnuteľnosti na blízku osobu nie je predkupným právom nijako dotknutá.

Ďalším obmedzením je, že prevod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti je zakázaný. Zmluvný prevod vlastníckeho práva k podielu sa môže týkať len všetkých pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti.

Rovnako sa zakazuje prevod alebo prechod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti alebo k spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti na pozemkové spoločenstvo.

Tento zákaz zabráni tomu, aby vzniklo pozemkovému spoločenstvu členstvo „v samom sebe“ a v extrémnom prípade tým mohlo dôjsť aj k samotnému zániku pozemkového spoločenstva v prípade, že sa stane jediným vlastníkom spoločnej nehnuteľnosti.

Zákon ustanovil pre pozemkové spoločenstvá a ich členov viaceré, doposiaľ neupravené povinnosti.

Jednou z takýchto povinností je povinnosť pozemkového spoločenstva každoročne, najneskôr do 31. marca zaslať obvodnému lesnému úradu zoznam aktualizovaný k 31. decembru predchádzajúceho roka.

Zoznam je spoločenstvo povinné viesť zo zákona a obsahuje meno, priezvisko, trvalý pobyt a dátum narodenia fyzickej osoby, názov, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby, pomer účasti člena spoločenstva na výkone práv a povinností, dátum a právny dôvod vzniku členstva v spoločenstve a dátum zápisu do zoznamu.

Do zoznamu sa ďalej zapisujú všetky zmeny evidovaných skutočností vrátane zmien v členstve spoločenstva.

Členovia spoločenstva sú zo zákona povinní všetky zmeny evidovaných skutočností nahlásiť spoločenstvu do dvoch mesiacov odo dňa ich vzniku, čo je nepochybne vítanou zmenou, nakoľko v praxi pozemkových spoločenstiev spôsobovala problémy najmä nedostatočná disciplinovanosť jednotlivých členov, ktorí si notifikačnú povinnosť vo vzťahu k pozemkovému spoločenstvu neplnili buď vôbec alebo si ju plnili iba čiastočne, čo v konečnom dôsledku spôsobovalo, že samotné pozemkové spoločenstvo malo neraz neaktuálne informácie o svojich členoch prípadne ich podieloch na spoločnej nehnuteľnosti.

Pozemkové spoločenstvá s právnou subjektivitou a pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity založené podľa doterajších predpisov boli povinné do 31.07.2013 doručiť obvodnému lesnému úradu aktualizovaný zoznam členov.

Zákon zakotvuje povinnosť, v zmysle ktorej pozemkové spoločenstvá založené podľa doterajších predpisov sú povinné prispôsobiť svoje právne pomery ustanoveniam tohto zákona do 28. februára 2014 a podať návrh na registráciu spoločenstva v registri pozemkových spoločenstiev, ak nie sú zapísané v registri, alebo návrh na zápis podľa § 25 ods. 2, ak sú zapísané v registri.

Pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity založené podľa doterajších predpisov sú povinné do 28. februára 2014 podať návrh na registráciu spoločenstva v registri pozemkových spoločenstiev.

V zmysle novoprijatej zákonnej úpravy sa doterajšie zmluvy o založení pozemkového spoločenstva považujú za zmluvy o spoločenstve podľa zákona. 

Oproti predchádzajúcej právnej úprave zhromaždenie rozhoduje o všetkých záleži- tostiach patriacich do jeho pôsobnosti nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov členov spoločenstva, pričom sa pri určovaní nadpolovičnej väčšiny hlasov zohľadňujú hlasy všetkých vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti a štátu.

Zasadnutie zhromaždenia zvoláva výbor spoločenstva najmenej raz za rok. Výbor je povinný pozvať na zasadnutie zhromaždenia najmenej 30 dní pred termínom zasadnutia zhromaždenia všetkých členov spoločenstva a Fond národného majetku SR, ak Fond národného majetku SR spravuje podiely spoločnej nehnuteľnosti alebo s nimi nakladá. Výbor má povinnosť najmenej 25 dní pred termínom zasadnutia zhromaždenia uverejniť oznámenie o zasadnutí zhromaždenia v médiu s celoštátnou pôsobnosťou, na svojom webovom sídle alebo na obvyklom mieste uverejnenia; obvyklé miesto uverejnenia určí spoločenstvo v stanovách. V pozvánke na zasadnutie zhromaždenia a v oznámení o zasadnutí zhromaždenia výbor uvedie názov a sídlo spoločenstva, miesto, dátum a hodinu zasadnutia zhromaždenia, údaj, či ide o čiastkovú schôdzu alebo mimoriadne zasadnutie zhromaždenia, program zasadnutia zhromaždenia a poučenie o možnosti zúčastniť sa zasadnutia prostredníctvom zástupcu na základe splnomocnenia.

Zhromaždenie bude mať právomoc rozhodovať aj o nakladaní so spoločnou nehnuteľnosťou (podrobnejšie v inom príspevku).

Zo zákona vyplýva, že výbor je oprávnený konať za členov spoločenstva pred súdmi a orgánmi verejnej správy vo veciach podnikania na spoločnej nehnuteľnosti alebo na spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach, ich spoločného užívania a obstarávania spoločných vecí vyplývajúcich z ich vlastníctva, alebo ich môže zastupovať vo veciach nadobúdania vlastníctva k sporným nehnuteľnostiam, ktoré sa majú stať súčasťou spoločnej nehnuteľnosti.

Ide o výslovné zakotvenie aktívnej legitimácie výboru v konaniach pred súdmi a orgánmi verejnej správy vo vymedzených otázkach.

Z dôvodu posilnenia nezávislosti dozornej rady zákon zakotvil možnosť, aby členom dozornej rady mohla byť aj osoba, ktorá nie je členom spoločenstva, s tou podmienkou, že väčšinu členov dozornej rady musia tvoriť členovia pozemkového spoločenstva.

Pokuty

Zákon ustanovil sankčnú právomoc obvodného lesného úraduenstva v zákonom stanovenej lehote.

Obvodný lesný úrad uloží spoločenstvu pokutu od 100 eur do 3.000 eur, ak spoločenstvo v stano-venej lehote:

  • nezačne viesť zoznam
  • nezašle obvodnému lesnému úradu zoznam
  • nezvolí nové orgány spoločenstva, ak uplynulo ich volebné obdobie
  • neuskutoční zasadnutie zhromaždenia

Záverom možno konštatovať, že zákon č. 97/2013 Z. z. predstavuje krok vpred, ale iba prax ukáže, či sa v reálnom živote skutočne osvedčí a či dokáže zodpovedať mnohé nejasné otázky, ktoré sa v súvislosti s uplatňovaním predchádzajúceho zákona objavili a spôsobovali nemalé problémy aj v našom pozemkovom spoločenstve.

JUDr. Miroslav Bachynec